주택임대차 보호법의 최우선 변제란

□ 주택임대차 보호법의 최우선변제란

     주택임대차 관계에서 상대적으로 약자를 보호해주기 위해 특별법으로 정하여 임차인의 최소한의 권리를 보장하는 차원으로 소액보증금 만큼은 최우선적으로 변제(즉 경·공매시 임차인의 보증금중 일정액을 다른물권자보다 우선하여 변제 받을수 있는 권리) → 최우선변제의 금액은 낙찰가의 1/2 범위내에서 결정

 

● 최우선변제의 성립요건

    ― 보증금액이 일정금액 이하  : 지역별, 년도별 금액이 상이

    ― 경매개시 결정기입 등기전에 대항력(점유+전입신고)를 하였어야 함

    - 배당요구 종기일까지 배당요구를 하여야 함.

 

근저당등 설정일	대상 지역 구분	보증금 범위	최우선 변제금
1984.1.1              ~	서울특별시, 대전 등 광역시	300만원이하	300만원
	기타지역	200만원이하	200만원
1987.12.1                ~	서울특별시, 대전 등 광역시	500만원이하	500만원
	기타지역	400만원이하	400만원
1990.2.19                ~	서울특별시, 대전 등 광역시	2,000만이하원	700만원
	기타지역	1,500만원이하	500만원
1995.10.19                  ~	서울, 광역시(군 지역 제외)	3,000만원이하	1,200만원
	기타지역	2,000만원이하	800만원
2001.9.15              ~	서울, 인천, 안양 등 과밀억제권역	4,000만원이하	1,600만원
	대전 등 광역시(인천, 군 지역 제외)	3,500만원이하	1,400만원
	기타(지방, 광역시의 군)	3,000만원이하	1,200만원
2008. 8. 21                ~	서울, 인천, 안양 등 과밀억제권역	6,000만원이하	2,000만원
	대전 등 광역시(인천, 군 지역 제외)	5,000만원이하	1,700만원
	기타(지방, 광역시의 군)	4,000만원이하	1,400만원
2010.7.26              ~	서울특별시	7,500만원이하	2,500만원
	수도권과밀억제권역	6,500만원이하	2,200만원
	광역시(군제외)용인,안산,김포,광주시	5,500만원이하	1,900만원
	그밖의 지역	4,000만원이하	1,400만원
2014.1.1            ~	서울특별시	9,500만원이하	3,200만원
	수도권과밀억제권역	8,000만원이하	2,700만원
	광역시(군제외)용인,안산,김포,광주시	6,000만원이하	2,000만원
	그밖의 지역	4,500만원이하	1,500만원
2016.3.31              ~	서울특별시	10,000만원이하	3,400만원
	수도권과밀억제권역	8,000만원이하	2,700만원
	광역시(군제외)용인,안산,김포,광주,세종시	6,000만원이하	2,000만원
	그밖의 지역	5,000만원이하	1,700만원

 

 

위의 표로 보시면 주택임대차보호법상 최우선 변제금액은 시기와 지역에 따라 다릅니다.

보다 상세한 사항을 검색하시려면 아래그림과 같이

대법원 인터넷등기소 홈페이지 상단메뉴/자료센터/소액임차인의 범위를 클릭하여 확인바랍니다.

 

 

 

 

□ 주택임대차 보호법이란

     임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친경우에는 그 다음날부터 제3자에게 대하여 효력이 생긴다. 이경우 전입신고를 한때에는 주민등록이 된것으로 본다.

→ 임대보증금은 채권이지만 물권처럼 보호 

 

● 주택임대차 보호법 성립요건  전입신고 + 확정일자,  배당요구 종기일까지 배당요구

● 확정일자 받을수 있는곳은 등기소, 동사무소, 공증사무실

● 확정일자는 임대차 계약서 원본에 날인해야 함

 

 

□ 경매 배당순위

 

    1. 경매비용

 

    2. 비용상환채권(필요비 또는 유익비) 

       

    3. 근로자의 최종 3개월분 임금 및 최종 3년간 퇴직금, 재해보상금 등

       주택임대차보호법 및 상가임대차보호법상 최우선변제 소액보증금

       (동순위가 있는 경우 안분배당입니다. 순서에 관계없습니다.)

 

    4. 해당 부동산에 부과된 국세, 지방세 등 조세채권

 

    5. 저당권, 전세권, 대항력과 확정일자를 갖춘 임차보증금

       단, 법정기일 전에 설정된 부분만 인정

 

    6. 근로자의 최종 3개월분 임금 및 최종 3년간 퇴직금, 재해보상금 등을 제외한 근로관계채권

 

    7. 법정기일보다 늦은 조세채권

 

    8. 공과금(국민연등, 건강보험료등)

 

    9. 일반채권